Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. Son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux.

Le démembrement est composé de trois éléments : 

  • L’usus (droit d’user du bien) ;
  • L’abusus (droit de disposer du bien en le vendant ou en le transmettant) ;
  • Le fructus (récolter les fruits liés au bien).

L’usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers.

Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l’usufruitier.

Un bien immobilier peut également faire l’objet d’un démembrement de propriété temporaire : il s’agit alors d’un montage juridique destiné aux investisseurs.

(schéma Bouygues immobilier – source

L’intérêt de l’achat en démembrement est de devenir propriétaire à moindre coût.

Chaque acheteur paie sa part et les frais de notaire. Par exemple, si la valeur de l’usufruit représente 60% de la valeur totale du bien, l’usufruitier acquitte sa part et les frais pour cette valeur. Le nu-propriétaire paie les frais correspondants à l’acquisition des 40% restants.

Des avantages sans détours pour le nu-propriétaire : Investisseur

  • Aucune gestion locative : l’entretien et la gestion sont assurés par l’usufruitier
  • Avantage fiscal : Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
  • Absence d’impôts sur les loyers et de taxe foncière qui incombent à l’usufruitier
  • La valeur de la nue-propriété n’intègre pas l’assiette de l’IFI, la valeur patrimoniale étant rattachée à l’usufruitier en intégralité ; au regard de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’usufruitier doit déclarer la valeur du bien en pleine propriété comme s’il était l’unique propriétaire. De son côté, le nu-propriétaire n’a pas à inclure dans son patrimoine taxable les biens qu’il détient de cette façon.

Un risque locatif nul :

  • Pas de risque de vacances locatives
  • Pas de risque de loyers impayés
  • Pas de frais de renouvellement de locataire, rédaction de bail, etc.
  • Des charges réduites au minimum
  • Pas de dépenses d’entretien courant (peinture, moquette, menus entretiens, etc.)
  • Pas de charges de gros entretiens (ravalement, remplacement de chaudière, toiture, etc.)
  • Pas de travaux de mises aux normes

Seuls les honoraires du syndic de copropriété restent à la charge du nu-propriétaire : seule et unique charge.

Enfin, au terme de la période de démembrement temporaire, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier, sans aucune démarche à engager ni frais notariés. Le bien est remis en état par l’usufruitier suivant la convention signée entre les 2 parties. Le propriétaire peut alors en disposer librement : l’habiter (en donnant congé au locataire 6 mois avant la récupération de la pleine propriété), le revendre ou le louer en signant un bail aux conditions du marché libre, en direct avec le locataire.